北京商办类项目政策调整研讨会将于2023年2月26日下午2点在京召开，本次会议是由北京住宅房地产业商会和《财经》杂志共同主办。

商业办公类项目是一个城市最重要的经济载体，在城市中具有相当重要的地位。今年以来，受疫情影响，国内经济下行压力较大，各行各业都受到了不同程度的冲击。房地产行业作为国民经济重要组成部分也不例外。为应对疫情影响，部分城市出台了放宽落户、降低首付比例等利好政策，但与此同时，也有一些城市出台了限制性措施，以防范房地产市场过热风险。

目前来看，商办类项目中的办公项目和公寓项目是影响房地产市场健康发展的两大重要因素之一。因此，从长远来看，对商办类项目进行政策调整势在必行。在当前形势下，也应充分考虑到这些政策调整所带来的影响。

一、商业办公项目和公寓项目的本质区别

商业办公项目和公寓项目的本质区别，是一个“商”字不同，即土地性质不同、建筑结构不同、投资属性不同。其中，商业办公项目是指用地性质为商业的办公楼宇，而公寓项目是指用地性质为居住、商服等用地的项目。而在土地性质方面，公寓项目土地出让时就已经明确了土地是商业性质。这也是商业办公类项目和公寓类项目的最本质区别。如果将商业办公类项目中的写字楼部分改造为公寓项目，则可能会出现规避土地出让的问题。

二、“商改住”政策改变了商办市场的供需格局

近年来，随着一二线城市产业升级、需求扩张，大量商办项目集中在这些城市，成为产业园区的载体。同时，一些大型企业或政府机构在全国各地投资建厂，对办公场所的需求也在不断增加。但是，由于住宅类用地的土地性质，商办项目不能进行分割销售，这也就导致了商办项目的供应紧张。

三、新一轮政策调整已箭在弦上

2019年底，中央经济工作会议上提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”。随着中央经济工作会议精神的落实，全国范围内针对商办类项目的政策调整将会全面展开。各大城市应该及时跟进中央经济工作会议精神，尽快调整现有政策。同时，应该吸取以往教训，对商办类项目实施更为严格的限购和限售等政策。从目前来看，深圳、南京、杭州等城市已陆续出台相关政策，全国其他城市也正在加紧推进。

四、商办类项目和公寓项目政策调整势在必行，但不会一蹴而就

从政策调整的力度和节奏来看，短期内政策调整的力度可能会有所加大，但不会一蹴而就。如针对商办类项目中的办公项目和公寓项目，应该进一步放宽租赁用地供给、降低税费、金融政策支持等，以吸引更多的企业入驻办公，从而促进办公类产品市场供求平衡。而针对商住比高的区域，应重点对商办类项目进行调控，如调整销售价格和交易税费等，以抑制投机性需求；同时出台措施限制企业购买商办类项目。

五、政策调整的具体建议

对于已经出台商办类项目限购、限贷政策的城市，应根据上述政策对房地产市场的影响，及时对相关政策进行调整。如有必要，也可将商办类项目和住宅类项目严格区分，对其土地出让、转让等环节进行区别对待。

对于尚未出台商办类项目限购、限贷政策的城市，应充分考虑到上述政策调整可能带来的影响，尤其是在当前形势下，应及时进行政策调整，避免政策调整的时间过长而给市场带来较大冲击。建议相关城市可以考虑在未来3~5年内，结合市场实际情况，对商办类项目中的办公项目和公寓项目进一步加大调控力度，以稳定房地产市场发展。

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